隨州碧桂園云山竹語D片區(qū)地下車位的所有權(quán)是誰的？

志存高遠

車位車庫，除去機械車庫屬于機械設(shè)備外，均屬于不動產(chǎn)的范疇。用法律語言表述，屬于建筑物（獨立車庫、地下車庫、架空層車位）、構(gòu)筑物或者附屬設(shè)施（露天停車位）。不動產(chǎn)的原始產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)生于制造。物權(quán)法第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力�！睋�(jù)此，合法建造的行為完成，就產(chǎn)生所有權(quán)，權(quán)利人是建造人。物權(quán)法第一百四十二條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。”建設(shè)單位（開發(fā)商）作為最初的建設(shè)用地使用權(quán)人，投資建設(shè)的全部房屋、設(shè)施，它是唯一的、原始的所有權(quán)人。只有兩種情況例外：

　　一是法律另有規(guī)定，如物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有，等等。在這種法律直接規(guī)定的情況下，建設(shè)單位的原始所有權(quán)受到法律的限制，甚至被法律剝奪。

　　二是建設(shè)單位將自己的權(quán)利轉(zhuǎn)讓、贈與或者放棄，如通過合同以及宣傳資料，表明某些車位為業(yè)主共有，這就讓與或者放棄了自己的權(quán)利，所有權(quán)自然轉(zhuǎn)移到受讓人手中。

　　除了這兩種情況外，車位的所有權(quán)都是建設(shè)單位的，認為它屬于全體業(yè)主或者政府有權(quán)支配，都沒有法律或者合同的依據(jù)。

　　現(xiàn)實中，關(guān)于車位的產(chǎn)權(quán)，流行過種種錯誤認識。

　　一是成本決定車位權(quán)屬。有人認為，車位成本已計入房價，故開發(fā)商賣了房子就等于賣了車位，再賣車位就是賣第二次，所以車位屬于買了房子的全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)獨立銷售。這種觀點錯在把成本作為所有權(quán)的依據(jù)。成本是會計學(xué)概念，其意義只在于計算收益，與所有權(quán)無關(guān)。所有權(quán)取得的各種方式中，沒有支付成本即取得所有權(quán)的方式。建設(shè)單位的成本如何分攤是個經(jīng)營問題，與所有權(quán)沒有任何關(guān)聯(lián)。我過去曾經(jīng)用“賣豆腐模型”來說明成本與所有權(quán)無關(guān)：楊白勞用50元成本制作了100斤豆腐，賣了80元，就是說，已經(jīng)收回了全部成本，還有30元的盈利，那么這時他還剩下10斤豆腐，這是誰的？如果按成本決定論，這10斤豆腐就應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)天買豆腐的全體顧客，現(xiàn)實中誰會這樣主張？所以，成本與所有權(quán)無關(guān)。成本如何分攤，車位有無開發(fā)建造成本，都不是判斷所有權(quán)的依據(jù)。

　　二是功能決定車位權(quán)屬。有人認為，車位是為住宅配套的，住宅是主物，車位是從物，根據(jù)從物隨同主物轉(zhuǎn)移的原理，車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨房屋一起轉(zhuǎn)移，而不能單獨作為交易的標的。對此我要說，功能不決定所有權(quán)。最簡單的例子，就是住宅小區(qū)中的IC卡電話，它顯然是為小區(qū)業(yè)主的生活配套的，但它的所有權(quán)是獨立的，屬于通訊運營商。關(guān)于從物與主物，也是一個相對的概念，凡能單獨作為交易標的的物，就是主物。比如買一個手機，有時會有一個原裝的護套，這是從物；但也有單獨賣的護套，這就是主物。車位有獨立的構(gòu)造，獨立的功能，能夠單獨作為交易的標的，這就符合了區(qū)分所有權(quán)建筑中專有部分的屬性[1]，而不是房屋的從物。

　　三是容積率決定所有權(quán)。有人認為，車位不計入容積率，占用的土地都由業(yè)主分攤，故不能獨立實現(xiàn)所有權(quán)。容積率是規(guī)劃指標，本質(zhì)是行政許可，是一定面積的土地上允許建造多少房屋，它只約束建設(shè)行為，與所有權(quán)無關(guān)。過去以至目前，規(guī)劃部門在計算容積率時都不將車位計算在內(nèi)，是因為政府控制的主要是房屋建設(shè)的規(guī)模，而不是車位的數(shù)量。不計入容積率并不意味著車位沒有獨立的產(chǎn)權(quán)。就以房屋而論，如果超過了政府核定的容積率，產(chǎn)生的只是違反行政管理的后果，可能導(dǎo)致整改、拆除、罰款甚至沒收，但不可能因為超出容積率，就歸業(yè)主共有。

　　四是業(yè)主的利益決定車位權(quán)屬。有人認為，如果允許開發(fā)商處分車位，其勢必損害業(yè)主利益，故從維護業(yè)主利益的角度，應(yīng)當(dāng)將車位歸屬于全體業(yè)主。這更是無稽之談。同為一個市場上的民事主體，業(yè)主的利益要保護，開發(fā)商的利益就可以損害嗎？合法的利益，都應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo。目前車位的矛盾突出，但這究竟是由于開發(fā)商有權(quán)處分而導(dǎo)致，還是供需不平衡所造成？一個500戶的小區(qū)，只有100個車位，無論由誰分配，資源都是緊缺的。即使法律規(guī)定業(yè)主共有，業(yè)主如何合理分配，仍然是一個困難的問題。稀缺資源由市場分配，最符合公平與效率的原則。即使車位全部為業(yè)主共有，也不可能任人無償使用。

　　綜上所述，住宅小區(qū)的車位，原始所有權(quán)只能是建設(shè)單位的，業(yè)主只是基于法律的規(guī)定或者建設(shè)單位的出售、出租、附贈等行為，繼受取得車位的權(quán)利。

冬冬

物權(quán)法規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有；綠地、道路屬于業(yè)主共有或者屬于市政；利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有。

你建車庫哪來的地？那塊地可是業(yè)主分攤的，每家都有一份，但沒看到你那份分攤面積在哪？上面那條物權(quán)法規(guī)定的很清楚利用業(yè)主共有的道路和場地設(shè)立的車位屬于業(yè)主共有。車位本來就屬于小區(qū)附屬配套范圍，隨州新建小區(qū)的車位配套一般是1：0.4-0.8，你這么大的小區(qū)怎么配套的？拿業(yè)主共有的配套車位來牟利，還有理了？一不分攤土地成本，二不提供車庫建設(shè)成本來源，說不定車庫建設(shè)成本已含在房款里被小區(qū)業(yè)主分攤，你說你的就是你的？再說就算地下車庫是你掏腰包建的，那也是為了配套車位時少占地多蓋房子賣錢，當(dāng)初賣房時可說的是車位是免費使用的，只繳納停車服務(wù)費，一個地下車位一個月70，現(xiàn)在房賣完了，說話不算數(shù)了，這就想賣錢了？說不過去吧！

雖然我的車不需要停在地下車庫，但作為云山竹雨D區(qū)的業(yè)主，我也一樣堅決反對，反對這種無視法律法規(guī)和損害業(yè)主權(quán)益的做法。就算以后車位緊張，需要用錢來劃分使用權(quán)，那也不該你個物業(yè)公司來收錢，那也應(yīng)該由業(yè)委會來做，收之于業(yè)主，用之于業(yè)主。

huangli33

你這是自賣自夸？

wsykh0722

大不了把車子都停到售樓處門口或者小區(qū)門口去堵著

wx_周清_kIiMi

當(dāng)時買房子的時候特意問過車位問題，說你們放心，我們統(tǒng)一管理，到時候每個月收取一定的服務(wù)費，車庫門口張貼的停車費70每月，現(xiàn)在一年時間不到，成7.5萬長租了，也就是變相的賣給我們，這不是欺詐我們消費者嗎？堅決抵制，堅持維權(quán)。

TB280702897

碧桂園房子還能買嗎，這月23,24開盤，有籌號，，看來需要考慮

無奈。。。

任重道遠，請碧桂園注意形象。

藝澄媽媽

這是啥啥證都有的節(jié)奏啊！差點被忽悠啦，真以為是無證買賣呢，還是有明白的主�。〗ㄗh將這些證件都給咱業(yè)主公布一下，以免欺騙不明真相的業(yè)主！

你的道德呢

雨滴的淚水

灬詼冭狼灬

早搞出來給我們看嘛，差點著了那些故意鬧事的人的道了

來路

那就是有人愿意買的節(jié)奏了,在中國很容易待價而沽的,沒辦法,
不管怎么樣妨礙土豪是不對的,要跟土豪交朋友...

流氓來了

流氓來了

支持業(yè)主維權(quán)

五月天

南京已有范例