我和房貸專家待了一天，學(xué)到了多借10萬的方法！

隨州網(wǎng)花鹿

如今買房子的話，全款購買房子的人已經(jīng)越來越少了，大多數(shù)的購房者都會選擇通過貸款的方式購買，一個是考慮到自己的購房能力，另一方面則是貸款買房短期看來多出了很多貸款利息，但是從長遠的角度來看的話，還是非常劃算的，貸款買房可沒那么簡單。

不過我發(fā)現(xiàn)大家會經(jīng)常會忽略一件非常重要的事情：

個人流水。

但凡是要申請貸款，都是要看你還款能力，主要判斷依據(jù)就是個人流水，也就是你每個月的銀行對賬單，上面有你所有的收入信息。

看上去好像是簡單的事，但其實里面藏著很多技巧。不是長期混金融圈的朋友是不太會知道里面的道道的。

今天我要把房貸專家告訴我的關(guān)于流水的秘密全部說給你們聽，但是如果你細心看完，一定會有收獲。

什么是銀行流水？

申請房貸的時候，購房者需要提供的資料有很多，其中就包括了收入證明，這項資料是必須的，一份完整、真實和可靠的收入證明匯總包含購房者的信息非常的多。

銀行流水俗稱銀行卡存取款交易對賬單，也稱銀行賬戶交易對賬單，指的是借款人在一段時間（一般為近6個月）內(nèi)與銀行發(fā)生的存取款業(yè)務(wù)交易清單。包含工資、卡存、現(xiàn)存、轉(zhuǎn)入、貨款、卡取、轉(zhuǎn)賬等方面內(nèi)容。如果是貸款買房，銀行會核心考察借款人的還款能力，一般要求借款人的每月收入為月供的2倍以上，除了收入證明要符合要求之外，當然在銀行流水上也要有相應(yīng)的體現(xiàn)。不過銀行主要看重的是存入金額，尤其是銀行流水中的工資部分，以及現(xiàn)存、轉(zhuǎn)入等現(xiàn)金流水。

對于銀行流水，貸款銀行一般只關(guān)注借款人的進賬金額，例如15日進2萬，15日出1萬；實際進賬額就是1萬。15日進2萬，16日出2萬；實際進賬額就是2萬。主要是看借款人的進賬，并且停留時間。

了解基本概念之后，下面用一個朋友的例子，說明個人流水有多么重要。

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我有一個好朋友，叫小剛，IT精英，在這個行業(yè)摸爬滾打了十幾年，算是資深碼農(nóng)。

雖然生活在隨州，但是年收入也有20多萬，為了獲得事業(yè)上更大的進步，就在前幾個月他毅然辭去了現(xiàn)在的職務(wù)，跟著原單位的領(lǐng)導(dǎo)出來創(chuàng)業(yè)。

小剛申請了一筆50萬元的房貸，其實金額并不大，而且他本身也沒有什么負債，以他的收入可以說本應(yīng)順利通過審批，沒想到竟然被銀行拒貸，讓他大跌眼鏡。

房貸專家看完了他提供給銀行的所有資料，說到“你這次被拒的原因主要在你提供的個人工資流水有問題！”

小剛解釋道，因為是初創(chuàng)企業(yè)，公司為了幫大家避稅和減少自身的投入，給每個員工開了兩張卡。一張是工資卡，每個月只有幾千塊的基本工資。另外一張是福利和獎金卡，才是收入的大頭。這次申請貸款銀行只要求他提供工資流水，所以他也沒多想就提供了只有工資的那張卡的流水。

另外，因為才加入這家初創(chuàng)公司，新公司的工資流水自然只有幾個月。

小剛應(yīng)該及時把這些真實的情況告知銀行客戶經(jīng)理，在信貸審批過程中與銀行保持良好的溝通也非常重要�？蛻艚�(jīng)理其實是客戶的利益共同體，也是很想幫你做成業(yè)務(wù)。你有什么困難不要藏著掖著，應(yīng)該如實告訴他們，客戶經(jīng)理會去行里面幫你與審批人員溝通的。

聽完貸款專家的分析，小剛?cè)鐗舴叫�，馬上去補打了流水。后來聽小剛說，他又重新申請了一次貸款，就像我們開頭提到的，這次他竟然申請到了60萬的貸款額度。

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身邊有些朋友為了申請到大額的信用卡和消費貸額度，故意提前養(yǎng)流水。他們把所有的收入都集中到一張卡上，甚至?xí)�讓別人打流水給他。為了規(guī)避交易對手被審批人員發(fā)現(xiàn)，他們會故意選擇一些流水中不會顯示交易對手的銀行來進行交易。有的夸張的，干脆直接PS流水，省時省力。

這種行為是不可取的，如果被銀行發(fā)現(xiàn)會直接拒貸，上本行的黑名單，作為一名合格的審批人員他絕不會縱容這種行為。

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所以不會告訴你們所謂包裝流水的方法，只能說一些在審批過程中發(fā)現(xiàn)的常見問題，這樣可以減少與銀行的溝通成本，幫助我更好的通過貸款審批。

1 在提供個人流水時一定要注意連貫性和合理性。

所謂 連貫性就是諸如工資性、財產(chǎn)性的收入一定要過一定時段，一般是6個月以上，這樣銀行審批才會認為你的這項收入是持續(xù)和穩(wěn)定的，所以一份好的流水必須得提前半年以上就要準備。

其次收入流水應(yīng)該是合理的，比如每個月的工資收入應(yīng)該和你提供的收入證明差不多保持一致，并且審批老師還會比對你從事工作的行業(yè)平均收入、從業(yè)年限以及個人征信上反映的社保、公積金等信息等。

2 不是只有備注為“工資”的才叫工資性收入

有些收入公司在給你打款時可能備注為“獎金”、“提成”等，如果這些收入與你的工資收入不在一張卡上，可以一起提供給銀行。

當然，如果你有一些副業(yè)的收入，比如從事自媒體寫作，每個月有固定的的稿酬收入也可以算作你的工資性收入。

特別要提示大家注意的是，銀行從事審批都是非常有經(jīng)驗的專業(yè)人士，他們每天都要看無數(shù)人提供的銀行流水，對每一家銀行的流水單據(jù)的風(fēng)格都了如指掌。說的夸張一點，銀行風(fēng)控對每家銀行流水單的打印機用的是針打還是機打，紙張是A4紙還是復(fù)寫紙，章一般敲在哪個位置，都是門清的。如果像你前面說的單純通過造假的方式提供流水，是很容易被發(fā)現(xiàn)的。

甚至有時候為了驗證你提供單據(jù)的真實性，銀行風(fēng)控會讓你現(xiàn)場打開網(wǎng)銀和提供的流水進行比對。而且銀行有絕對嚴格的審核機制，需要多道復(fù)核，一筆貸款如果過了支行審批權(quán)，比如說300萬，會由分行復(fù)審的。

所以你可以把自己實收的多項收入集中在一張銀行卡上增加流水的總金額，但是你不能想著造假。

此外，還有一些財產(chǎn)性收入也可以幫你申請到更高的額度，但是常常被人們所忽略。比如你有房產(chǎn)可以出租，那么你定期取得的“房租”收入流水也可以提供。

又或是你購買了一些投資基金，這些投資基金的定期收益也算是你的財產(chǎn)性收入。

3 大部分銀行在計算你的收入時其實是以家庭的收入合計為單位的

如果你不是單身或者還跟父母住在一起，可以將配偶和父母的收入流水一起提供給銀行作為家庭總收入的組成。

比如前面提到過，在計算房貸的額度時，一般要遵循雙倍收入覆蓋原則。假設(shè)你一個月的月供是5000元，那么你的家庭月收入綜合至少要達到稅前10000元銀行才會審批通過。

所以當你收入不夠的時候，除了引入配偶以外，可以引入老人作為擔保，把老人的收入流水一起使用，但是選擇一些不將這種擔保形式計入擔保人征信的銀行，否則也會影響老人通過流水申請貸款的額度。

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我們每個人都應(yīng)該把流水看成一張反映自身財務(wù)實力的成績單，只有足夠認真，銀行才能給你打出“高分”。

在辦貸款這件事上，相信自己，但也請敬畏專業(yè)。

無敵小壯壯

借了不用還么