建議市政府牽頭對我市小區(qū)地下地下車庫歸屬進行清理

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建議市政府牽頭對我市小區(qū)地下地下車庫歸屬進行清理

近期南京鼓樓區(qū)法院間隔十三年的地下車庫所有權判決引起了全國人民的關注。近幾年來，我市的汽車保有量不斷增加，在很多小區(qū)內，停車位都是比較稀缺的，很多業(yè)主也會為了停車位而產生糾紛，不少新建小區(qū)業(yè)主（如文峰小區(qū)、左岸新城、齊星花園、碧桂園等）與開發(fā)商發(fā)生沖突，甚至不惜到政府群體上訪，爭奪地下車庫的所有權。很多老百姓都在議論，小區(qū)內地下車庫的所有權與使用歸屬是怎么規(guī)定的？
有人認為小區(qū)土地使用權既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權和支配權。也有人認為，地下車庫作為小區(qū)建設的配套設施之一，是建筑物的輔助設施，就應如道路、管線一樣，是房屋的從物，應交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應當依從主物(房屋)一并出售、轉移。還有人認為，業(yè)主取得的國有土地使用權同時包含了空間權，如果承認了地下車庫的產權屬于發(fā)展商，那么就承認了空間權被發(fā)展商保留，但既然土地使用權都轉讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據什么來認定空間權還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產權屬于全體業(yè)主享有。
咨詢相關人士，目前新建小區(qū)的地下車庫主要有三種類型：  
(一) 住宅的公共配套設施
開發(fā)商根據政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。
(二)非住宅區(qū)的配套設施
這一類地下車庫只要審批程序合法，當屬開發(fā)商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權，
(三)利用人防工程進行改造成的下車庫
《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經濟建設和人民生活服務，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由于國家對其使用權有明確規(guī)定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉讓使用權、租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，同時承擔維修保養(yǎng)的法定義務。
如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護能力情況下，才能根據國家對地下車庫相關技術規(guī)范進行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。
那么如何判斷地下車庫的歸屬
咨詢法律界人士認為，判定小區(qū)內地下車庫是否應無償交付給業(yè)主使用，應滿足以下條件之一：
1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內;
2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫;
3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內;
4)根據國家法律或當地政府規(guī)定應無償交付給業(yè)主使用的。
這些也正是當前我市小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商爭論的焦點，從開發(fā)商角度來說，大多都沒有取得相關手續(xù)，為了利益不會主動公開，只會一味憑借強勢地位（如物業(yè)、保安等）出租或出售；但作為業(yè)主來說,開發(fā)商基本沒有信用，公示的資料也不足不信，政府相關資料也無從查證，無處停車只能交費，開發(fā)商與業(yè)主矛盾加劇；從政府各部門來說，車庫涉及多個部門，對單一部門來說多一事不如少一事，低頭謀政績和前途才是正道。
因此，建議市政府切實履行職責，牽頭組織相關部門對全市小區(qū) 地下車庫產權進行清理，一方面對違規(guī)開發(fā)商進行處罰，一方面以市政府名義公開相關政策法規(guī)，在市級媒體公布小區(qū)地下車庫產權，消防群眾抵觸心理，防止引起重大群事件，消除矛盾隱患。

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政府是你家開的嗎？他難道不知道嗎？毀山伐林他不知道嗎？歷史的罪人，子孫的悲哀。

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