把婚前房子賣了婚后買房，離婚后這房子咋分？

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舉個(gè)栗子

老李和小馬于2015年初登記結(jié)婚，2015年底的時(shí)候，小馬和老李商量，將老李婚前個(gè)人所有的一套房子賣了，用所得房款80萬元添加夫妻共同財(cái)產(chǎn)12萬元購置了另一套學(xué)區(qū)房。2016年，小馬起訴要求離婚并分割該房產(chǎn)。

問題來了，這個(gè)房子小馬有沒有份，能分走多少，老李有多少?

有人說這還是婚前財(cái)產(chǎn)，全歸老李；有人說這是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一人一半；有人說房子是老李的，小馬出的錢讓老李給她就是。

九樓律師說：咱們一步步分析。

1、要先明確一個(gè)概念，這個(gè)后來買的學(xué)區(qū)房是婚前財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)呢？

根據(jù)法律規(guī)定，這個(gè)學(xué)區(qū)房在老李和小馬婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得房產(chǎn)證，屬于婚后所得的財(cái)產(chǎn)這毋庸置疑。

但是，并非所有婚后所得財(cái)產(chǎn)都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，我們先來研究一下最高人民法院民一庭的觀點(diǎn)。

“一方婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買股票、基金等，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間進(jìn)行了交易，其收益應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果沒有進(jìn)行買進(jìn)和賣出的操作，離婚時(shí)的賬面收益更傾向于認(rèn)定為自然增值；一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買彩票所得收益，如果雙方當(dāng)事人沒有事先約定，該收益應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；一方財(cái)產(chǎn)用于借貸而于婚后取得的利息屬于法定孳息，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)�！�

根據(jù)婚姻法司法解釋（三）第五條規(guī)定，夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

從前述可以看出，這個(gè)學(xué)區(qū)房使用的購房款混合了老李的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)和老李和小馬的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不屬于經(jīng)營性投資，也不能直接將其所購房屋視為婚前財(cái)產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化，所以，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2、既然是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那如何分割？

有人說了，這個(gè)學(xué)區(qū)房買的時(shí)候，房產(chǎn)證上可是寫的共同共有啊，應(yīng)當(dāng)一人一半才是。

誠然，夫妻共同購買房屋時(shí)，證上確實(shí)是寫的共同共有而不是按份共有，那九樓律師先解釋一下按份共有和共同共同的區(qū)別。

（1）在共同共有中，各個(gè)共有人對(duì)共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。每個(gè)共有人在使用房屋時(shí)都不能排斥其他共有人的使用權(quán)利；

（2）各個(gè)共有人對(duì)共有房屋按照各自的份額享有所有權(quán)，這種份額并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有的房屋整體按各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對(duì)共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，只要有共同關(guān)系存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時(shí)，才可以對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行分額，確定自己的份額。

比如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的一套兩居室商品房，這個(gè)房子共同屬于夫妻二人，不是說東屋是丈夫的，西屋是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進(jìn)行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的。

了解了共同共有，再來看咱們這個(gè)案例，老李的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)依據(jù)對(duì)價(jià)關(guān)系，相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值已轉(zhuǎn)化為老李在這個(gè)房屋中的分割份額，離婚分割時(shí)，雖然是共同共有，反而需要依據(jù)老李的份額確定房屋的分割比例。

為什么呢？理由如下：

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第90條規(guī)定，在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。

目前對(duì)此雖然沒有直接的法律規(guī)定，但是我們可以根據(jù)下面這個(gè)司法解釋的規(guī)定體會(huì)其中的精神。

婚姻法司法解釋三中規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

結(jié)合婚前財(cái)產(chǎn)貸款買房這個(gè)法律規(guī)定，再想想老李這個(gè)事情，理論上，如果沒有用小馬的錢，而就是老李賣了房子又買了房子，他的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不因時(shí)間推移和形態(tài)變化而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，仍屬于老李婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但就是因?yàn)樾●R的錢加入了，成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果認(rèn)為夫妻一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資于家庭生活后將失去相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益和自然增值收益，這明顯違背了婚姻法區(qū)分夫妻一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與夫妻法定財(cái)產(chǎn)的立法初衷。

因此，九樓律師認(rèn)為，離婚分割這個(gè)房子時(shí)，應(yīng)當(dāng)要根據(jù)老李的份額確定房屋的分割比例，而不是對(duì)半分，比如這房子現(xiàn)在值92萬，老李的份額應(yīng)該是80+6=86萬的份額，小馬是6萬，如果這個(gè)房子增值了，增值部分是對(duì)半分。在實(shí)際判決中，可以由雙方對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)，按照實(shí)際份額進(jìn)行分割。

九樓律師提醒：

本案還存在一個(gè)要特別注意的舉證問題，因?yàn)殄X在法律上屬于非特定物，老李要舉證證明是賣了婚前房子得的錢就是用來買學(xué)區(qū)房的錢，需要保留好相關(guān)證據(jù)。