隨州網(wǎng)購房指南——物業(yè)篇

毛毛毛毛

在我們的日常生活中，與物業(yè)打交道的地方非常多，與物業(yè)的糾紛和矛盾也不再是新聞，各類維權(quán)活動屢見不鮮。如何正確的維護(hù)自己作為業(yè)主的權(quán)利，了解物業(yè)管理的內(nèi)容和條例是很有必要的。
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     另外，越來越多的小區(qū)為了更好的監(jiān)督物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主爭取更多的權(quán)益，成立了業(yè)主委員會。那么是不是所有的小區(qū)都能成立業(yè)委會？其成立的前提和相關(guān)職責(zé)是什么呢？
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     其實，與物業(yè)管理公司達(dá)到雙贏的局面是物業(yè)和業(yè)主都希望見到的。良好運轉(zhuǎn)的物業(yè)公司，人員齊備，設(shè)備齊全，能更全心全意的為轄區(qū)內(nèi)業(yè)主服務(wù)。而業(yè)主履行了自己按時繳納物業(yè)費的義務(wù)以后，也可以得到美好舒適的生活環(huán)境。
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     現(xiàn)在很多業(yè)主動不動就說不交物業(yè)費了，換物業(yè)之類的話，其實這是很不負(fù)責(zé)任和很龐大的工程。因為小區(qū)業(yè)主大量的資料，以及小區(qū)內(nèi)各種管道和工程圖紙等都保存在物業(yè)，如果更換的話，往往得不償失。如果很不幸遇到了非換物業(yè)不可的情況，應(yīng)該怎么操作呢？
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毛毛毛毛

    物業(yè)管理，受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

     住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容
     包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。
　　
     住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象
     住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。

     物業(yè)公司提供的最基本的管理和服務(wù)，主要有以下8項：
     1．房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；
     2．房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；
     3．環(huán)境衛(wèi)生的管理；
     4．綠化管理；
     5．配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)工作；
     6．車輛秩序管理；
     7．公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；
     8．物業(yè)檔案資料的管理

     業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利及義務(wù)概述
     根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
     業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：
     1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
     2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
     3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
     4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
     5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
     6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
     7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
     8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
     9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；
     10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

    業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)：
     1．遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
     2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
     3．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
     4．按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
     5．按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
     6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

毛毛毛毛

      業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會由業(yè)主或者業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

     成立業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：
     1．專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；
     2．首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積20%以上。

    業(yè)主委員會委員必須符合下列條件：
     1．是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主；
     2．能夠遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
     3．有一定組織能力和必要工作時間，能夠較好履行業(yè)主委員會成員職責(zé)；
     4．品行端正無劣跡；
     5．熱心公益事業(yè)。

     業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
     1．執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
     2．召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
     3．與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
     4．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)履行物業(yè)服務(wù)合同；
     5．監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
     6．督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
     7．組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
     8．調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
     9．業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

毛毛毛毛

    糾紛是怎樣形成的

    1．開發(fā)商與物業(yè)公司交接中產(chǎn)生的糾紛，實際是開發(fā)商遺留的一些問題。
     根據(jù)一項調(diào)查，我國有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來就有著與生俱來的血緣關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開發(fā)商一個鼻孔出氣”的嫌疑，讓業(yè)主自然而然覺得物業(yè)管理公司是開發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，就應(yīng)該承擔(dān)所有的問題。
     如一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問題并非物業(yè)管理的事情，相當(dāng)多是開發(fā)商遺留下來的。于是業(yè)主拿到房子以后，認(rèn)為物業(yè)公司是開發(fā)商的代言人，所有的問題都會找物業(yè)公司。

     2．相關(guān)的法律規(guī)定了解不夠。
     解決物業(yè)糾紛需要法律支持，目前國家關(guān)于物業(yè)方面的法例法規(guī)有《中華人民共和國物權(quán)法》，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》等等，但是事實上，知道這些法規(guī)的人并不多。

    3．一些業(yè)主對物業(yè)付費的概念不強。
     這些少部分的業(yè)主對物業(yè)費采取能拖就拖，能不交就不交的心理。另外，繳多少錢，享受什么樣的服務(wù)，并不是業(yè)主自己的選擇，而是買房時就被規(guī)定了。有時，人們對于這種“硬派”的東西有一種本能的拒絕。

     4．業(yè)主的期望值過高。
     客戶在買房子的過程當(dāng)中和簽約之前，可能比較相信業(yè)務(wù)員的介紹或者是宣傳材料、報紙廣告等，他的印象可能會是很理想，因為廣告的話多多少少會有藝術(shù)處理的。但是這個夢最后跟看到現(xiàn)實的產(chǎn)品會產(chǎn)生一定的落差，有的買房人不能以一個正確的心理對待。任何產(chǎn)品，比如說房子，都是有缺陷的，不會說百分之百一點兒缺陷沒有，心理落差產(chǎn)生是很正常的，但是千萬不要放大。

     5．物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量有待于進(jìn)一步的提高。
     一些物業(yè)管理企業(yè)錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。有的不能嚴(yán)格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。以押金、罰款等不正當(dāng)手段強制業(yè)主服務(wù)管理，從而使矛盾激化。
     另外物業(yè)管理公司本身經(jīng)營不規(guī)范，如提交不出物業(yè)收費的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用的，等等。

     6．一些業(yè)主對物業(yè)管理知識知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識。
     物業(yè)管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位和有關(guān)ZF部門等等。有人買房時只注意房子的質(zhì)量、價格，往往忽視了物業(yè)管理問題；只知與開發(fā)商打交道，而不知如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

     7．有的業(yè)主誠信意識差。
     現(xiàn)在很多物業(yè)糾紛，雙方有合同，寫得很清楚，但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如有的小區(qū)業(yè)主因為幼兒園收贊助費就不繳費，而實際上小區(qū)的物業(yè)公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位，業(yè)主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業(yè)管理費的理由。又如，某業(yè)主以門牌號是甲路某某號、而小區(qū)大門卻開在乙路上為由，拒邀物業(yè)管理費……像這樣?xùn)|扯西湊找理由不繳物業(yè)管理費引起糾紛的情況還有很多，其本質(zhì)是誠信意識太差，能拖就拖，能賴就賴。

     怎樣解決糾紛

     1．簽一份詳盡的購房合同。
     物業(yè)管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)沒有界定清楚而造成的。比如，買房時不同的業(yè)主對物業(yè)管理的預(yù)期不一樣，有的業(yè)主傾向高收費、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，有的傾向較低標(biāo)準(zhǔn)的代收費服務(wù)，而由于沒有在買房時說清楚，入住時某些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理與自己買房時的預(yù)期不一致，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)也很難協(xié)調(diào)這種矛盾。

     2．簽一份完整明確的物業(yè)管理合同。
     現(xiàn)在，無論是商家還是消費者，都把售后服務(wù)看得很重，因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務(wù)。住房更是如此，甚至它的售后服務(wù)——物業(yè)管理比買房更重要，因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)如何？怎么個收費標(biāo)準(zhǔn)？可以得到多少服務(wù)？都應(yīng)在物業(yè)管理合同里記載清楚。
     如果物業(yè)管理合同內(nèi)容上不完備，條款用語含混，欠缺必備的約定內(nèi)容必將成為日后爭議的原因。
     合同是服務(wù)者和被服務(wù)者的約定，只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

毛毛毛毛

       我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的行使者為業(yè)主委員會，同時規(guī)定有權(quán)更換物業(yè)管理企業(yè)的主體也為業(yè)主委員會，因此業(yè)主要求更換物業(yè)管理企業(yè)的，均必須通過業(yè)主管理委員會并實施一定的程序后實行。
   
     1、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。  
     當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，其與業(yè)主委員會或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除，業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
  
     2、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序。
     當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會可以按照選聘物業(yè)管 理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
  
    業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項形成決議？  
     根據(jù)不同情況，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項：

     （1）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；   
     （2）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；   
      （3）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；  
     （4）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
      
      業(yè)主委員會招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾椖克�在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時應(yīng)提交以 下資料：
     （1）業(yè)主大會決議；  
     （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；  
     （3）招標(biāo)文件；   
     （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，還應(yīng)提交雙 方簽訂的委托書。
   
    業(yè)主委員會組織招標(biāo)過程中，應(yīng)從以下幾個方面保障業(yè)主的知情權(quán)：     
     （1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
     （2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
     （3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告向全體業(yè)主公示；
     （4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、 范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
   
     業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知原物業(yè)管理企業(yè)？  
     原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)及時召開全體業(yè)主大會，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三個月將有關(guān)決議書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
     前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
   
     業(yè)主委員會招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時完成？   
     業(yè)主大會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期前一個月完成。  

     如果小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，可以更換物業(yè)公司嗎？
     根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法第76條的規(guī)定，占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。原物業(yè)公司拒絕退出的，可以通過法院要求其強令退出。
     當(dāng)找到合適物業(yè)公司時只要小區(qū)2/3以上業(yè)主同新的物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理合同，那么與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)合約關(guān)系自動解除。