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標(biāo)題: LPR又雙叒叕降了0.5%�。�！你的還款金額應(yīng)該怎么算？ [打印本頁(yè)]
作者: 伊一一 時(shí)間: 2020-1-9 10:16
標(biāo)題: LPR又雙叒叕降了0.5%�。�！你的還款金額應(yīng)該怎么算？
2019年12月28日，央行公布存量房貸利率政策，房貸政策又將有新變化。
2020年1月1日，央行又再出公告，1月6日降準(zhǔn)0.5%。
這兩次公告，對(duì)購(gòu)房者又有哪些影響呢？
下面小編就為大家整理一下，這兩項(xiàng)政策給購(gòu)房者帶來(lái)的變化。
一、2019年12月28日，央行通過(guò)官網(wǎng)公布了“存量房貸”的利率政策。
簡(jiǎn)而言之就是，你關(guān)心的房貸利率參考基準(zhǔn)變了！
2020年3月1日開(kāi)始，這意味著2020年起存量房貸1月1日調(diào)整的慣例被打破，意味著新的局面到來(lái)。
而且這一次調(diào)整是單向的：定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
以前
房貸利率是按照央行發(fā)布的貸款利率作為標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)利率被稱為貸款基準(zhǔn)利率。
銀行發(fā)放貸款時(shí)以此利率為基準(zhǔn)上下浮動(dòng)。
因此，你每個(gè)月的房貸還多少，無(wú)論是上浮還是打折，都是參考貸款基準(zhǔn)利率。
以后
房貸利率參考標(biāo)準(zhǔn)要變成LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）。
與貸款基準(zhǔn)利率不同，LPR不是央行發(fā)布的利率，而是通過(guò)18家報(bào)價(jià)銀行報(bào)價(jià)算出來(lái)的。由這18家銀行對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)，再經(jīng)過(guò)一頓計(jì)算操作，從而得到的市場(chǎng)利率，就是LPR。
LPR一個(gè)月公布一次，可能升可能降。
銀行新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率都是以近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
新的貸款利率計(jì)算公式如下：
新的個(gè)人住房貸款利率=LPR+n%
商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值（n%）=原合同近的執(zhí)行利率水平 - 2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR
需要注意的是房貸新政就是針對(duì)這些采用浮動(dòng)利率的老客戶。
老客戶面臨兩個(gè)選擇，而且只能選擇一次。
選擇1：固定利率。
房貸利率與你當(dāng)前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率保持不變。
選擇2：浮動(dòng)利率。
此時(shí)，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，因而會(huì)根據(jù)LPR的變動(dòng)而變化。這時(shí)候，若未來(lái)LPR利率走低，房貸利率則會(huì)升高。
央行還明確了商業(yè)房貸“重新定價(jià)”的周期：短周期為1年。
也就是說(shuō)，房貸利率不能每月或者半年變化，只能1年1變。
讀央行公告，重定價(jià)周期為明年3月1日至8月31日，在那半年窗口期，你可以跟銀行商量，多長(zhǎng)時(shí)間一個(gè)重定價(jià)周期（短周期是1年），重新定價(jià)日是每年的哪一天（一般是1月1日），但是加點(diǎn)數(shù)是銀行定的，你無(wú)權(quán)議價(jià)。
舉個(gè)浮動(dòng)利率的例子：
小明房貸期限20年，已還10年，貸款還剩10年。
根據(jù)原來(lái)的合同約定，小明的房貸利率是在貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，參照的貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，那么他2019年執(zhí)行的房貸利率=4.9%*（1+10%）=5.39%。
已知，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。
貸款利率轉(zhuǎn)化為參考LPR后，小明的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)=5.39% - 4.8%=0.59%
小明還房貸的剩余10年，都按照這個(gè)加點(diǎn)數(shù)，保持不變。
當(dāng)然，不同的客戶算出來(lái)的加點(diǎn)數(shù)會(huì)有不同，加點(diǎn)數(shù)也可能是負(fù)數(shù)。
在每個(gè)重定價(jià)日，小明的房貸利率水平由近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與固定加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。
假設(shè)小明的重定價(jià)日為每年1月1日，周期為1年，那么他以后的房貸利率為
2020年，房貸利率 = 加點(diǎn)數(shù) + 2019年12月LPR
2021年，房貸利率 = 加點(diǎn)數(shù) + 2020年12月LPR
2022年，房貸利率 = 加點(diǎn)數(shù) + 2021年12月LPR
……
從上面推算過(guò)程可以知道，若我們選擇了浮動(dòng)利率，2020年我們的房貸利率是不會(huì)變的，變化將會(huì)從2021年開(kāi)始。
PS：
1、需要注意的是，這種影響是計(jì)算方式的變化，而利率本身不會(huì)變，即不會(huì)過(guò)多影響購(gòu)房者的月供水平，購(gòu)房者也不必提前還貸。
此次政策包括2020年以前已辦理的按揭貸款及貸款合同，目前已購(gòu)房者的按揭貸款都屬于老模式下的貸款，即存量貸款。也就是說(shuō)，已經(jīng)買房且辦理按揭貸款的購(gòu)房者需要關(guān)注此次政策變動(dòng)。
2、轉(zhuǎn)換時(shí)間是從2020年3月1日至8月31日，但實(shí)際的執(zhí)行時(shí)間是從2021年開(kāi)始，也就是說(shuō)，2020年用戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當(dāng)前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開(kāi)始享受利率下行的紅利。
3、商業(yè)個(gè)人房貸利率定價(jià)周期、定價(jià)日期需要和銀行在規(guī)定轉(zhuǎn)換期內(nèi)確定。
4、轉(zhuǎn)換不包括公積金個(gè)人住房貸款，畢竟公積金個(gè)人住房貸款利率較低。
二、2020年1月1日，央行傳來(lái)大消息！1月6日降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)！
為支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低社會(huì)融資實(shí)際成本，中國(guó)人民銀行決定于2020年1月6日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。
中國(guó)人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持靈活適度，不搞大水漫灌，兼顧內(nèi)外平衡，保持流動(dòng)性合理充裕，貨幣信貸、社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，為高質(zhì)量發(fā)展和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。
需要注意的是房貸利率與降準(zhǔn)沒(méi)有直接關(guān)系。但是，在房貸利率換錨，參照標(biāo)準(zhǔn)換成LPR的過(guò)程中，則給有房一族帶來(lái)了好消息。2020年貨幣政策在保持穩(wěn)健基調(diào)的同時(shí)，將加大逆周期調(diào)節(jié)力度，未來(lái)一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。LPR下調(diào)將直接降低房貸者的月供壓力。
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