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標題: 把婚前房子賣了婚后買房，離婚后這房子咋分？ [打印本頁]
作者: wx_瑞_A0j0b 時間: 2016-7-16 18:10
標題: 把婚前房子賣了婚后買房，離婚后這房子咋分？
申明：本帖轉(zhuǎn)自今日頭條，哈哈舉得很有用，轉(zhuǎn)過來收藏~
舉個栗子
老李和小馬于2015年初登記結(jié)婚，2015年底的時候，小馬和老李商量，將老李婚前個人所有的一套房子賣了，用所得房款80萬元添加夫妻共同財產(chǎn)12萬元購置了另一套學區(qū)房。2016年，小馬起訴要求離婚并分割該房產(chǎn)。
問題來了，這個房子小馬有沒有份，能分走多少，老李有多少?
有人說這還是婚前財產(chǎn)，全歸老李；有人說這是夫妻共同財產(chǎn)，一人一半；有人說房子是老李的，小馬出的錢讓老李給她就是。
九樓律師說：咱們一步步分析。
1、要先明確一個概念，這個后來買的學區(qū)房是婚前財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)呢？
根據(jù)法律規(guī)定，這個學區(qū)房在老李和小馬婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得房產(chǎn)證，屬于婚后所得的財產(chǎn)這毋庸置疑。
但是，并非所有婚后所得財產(chǎn)都屬于夫妻共同財產(chǎn)，我們先來研究一下最高人民法院民一庭的觀點。
“一方婚前用個人財產(chǎn)購買股票、基金等，如果婚姻關(guān)系存續(xù)期間進行了交易，其收益應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。如果沒有進行買進和賣出的操作，離婚時的賬面收益更傾向于認定為自然增值；一方婚后用個人財產(chǎn)購買彩票所得收益，如果雙方當事人沒有事先約定，該收益應當認定為夫妻共同財產(chǎn)；一方財產(chǎn)用于借貸而于婚后取得的利息屬于法定孳息，離婚時應當認定為一方的個人財產(chǎn)。”
根據(jù)婚姻法司法解釋（三）第五條規(guī)定，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。
從前述可以看出，這個學區(qū)房使用的購房款混合了老李的婚前個人財產(chǎn)和老李和小馬的夫妻共同財產(chǎn)，不屬于經(jīng)營性投資，也不能直接將其所購房屋視為婚前財產(chǎn)的形態(tài)轉(zhuǎn)化，所以，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。
2、既然是夫妻共同財產(chǎn)，那如何分割？
有人說了，這個學區(qū)房買的時候，房產(chǎn)證上可是寫的共同共有啊，應當一人一半才是。
誠然，夫妻共同購買房屋時，證上確實是寫的共同共有而不是按份共有，那九樓律師先解釋一下按份共有和共同共同的區(qū)別。
（1）在共同共有中，各個共有人對共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時共同承擔相應的義務。每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用權(quán)利；
（2）各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權(quán)，這種份額并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權(quán)利和承擔義務。
在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔義務，只要有共同關(guān)系存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時，才可以對共有房產(chǎn)進行分額，確定自己的份額。
比如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的一套兩居室商品房，這個房子共同屬于夫妻二人，不是說東屋是丈夫的，西屋是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔義務的。
了解了共同共有，再來看咱們這個案例，老李的婚前個人財產(chǎn)依據(jù)對價關(guān)系，相應的財產(chǎn)價值已轉(zhuǎn)化為老李在這個房屋中的分割份額，離婚分割時，雖然是共同共有，反而需要依據(jù)老李的份額確定房屋的分割比例。
為什么呢？理由如下：
《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第90條規(guī)定，在共同共有關(guān)系終止時，對共有財產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應當根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻大小，適當照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。但分割夫妻共有財產(chǎn)，應當根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。
目前對此雖然沒有直接的法律規(guī)定，但是我們可以根據(jù)下面這個司法解釋的規(guī)定體會其中的精神。
婚姻法司法解釋三中規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。
結(jié)合婚前財產(chǎn)貸款買房這個法律規(guī)定，再想想老李這個事情，理論上，如果沒有用小馬的錢，而就是老李賣了房子又買了房子，他的婚前個人財產(chǎn)不因時間推移和形態(tài)變化而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，仍屬于老李婚前個人財產(chǎn)，但就是因為小馬的錢加入了，成了夫妻共同財產(chǎn)，如果認為夫妻一方使用個人財產(chǎn)投資于家庭生活后將失去相應的財產(chǎn)權(quán)益和自然增值收益，這明顯違背了婚姻法區(qū)分夫妻一方婚前個人財產(chǎn)與夫妻法定財產(chǎn)的立法初衷。
因此，九樓律師認為，離婚分割這個房子時，應當要根據(jù)老李的份額確定房屋的分割比例，而不是對半分，比如這房子現(xiàn)在值92萬，老李的份額應該是80+6=86萬的份額，小馬是6萬，如果這個房子增值了，增值部分是對半分。在實際判決中，可以由雙方對房屋價值進行確認，按照實際份額進行分割。
九樓律師提醒：
本案還存在一個要特別注意的舉證問題，因為錢在法律上屬于非特定物，老李要舉證證明是賣了婚前房子得的錢就是用來買學區(qū)房的錢，需要保留好相關(guān)證據(jù)。
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